私もサラリーマンですが老後の生活資金に不安を持たれている方が多いですよね。
まだ老後は先だと思われている方でもお子さんの学資の心配やや残業代削減でバクゼンとした不安だったりします。
副業で投資を探してみても株やFXで一儲けできれば良いのですが、ROEだかROAだか意味不明だし損しそう。
不動産投資？
不動産って人口が減っているからダメじゃない？
本当にそうかな？
人口が減ってる事が心配ならラーメン屋さんも携帯電話会社も農家さんも同じようにダメですよ。
サラリーマンのあなたが務めている会社は大丈夫と言えますか。
過疎が進む農村部や離島、数十年前に開発された不便なエリアの『振興住宅街』などの人口は目に見えて減るでしょう。
でも、サラリーマンのあなたが住むエリアは仕事に向かう人たちには便利な場所ですよね。
それが首都圏でなくても大丈夫だと思います。
兼業大家さんは時間の余裕がありません。
管理会社との意思疎通や退去時の修繕ポイント確認、物件探し・・・。
休みの日はほとんどつぶれます。
それでも、近場ならチャンスは増えます。
DIYが好きならオシャレな部屋づくり、コミュニケーション上手ならシェアハウス、ほんとに地元なら知り合いからビックリする物件を紹介されることも。
このブログでは安定した手堅い大家さんを目指して書きました。
投機ではない不動産投資で兼業大家さんになりましょう。
大家さんに必要な資格
大家さんになる為に絶対必要な資格はありません。
でも他の投資と違って、ネットでポッチって購入、売る時もネットのボタンひとつと言う訳にはいきません。
そこには店子さんという『ひと』が住んでおり、責任をもった『事業』として取り組む覚悟は要ります。
どのくらい資金がいるの？
人によっては100万円もあればと言いますが、最初の物件はキャッシュで買えるくらい貯めてから融資をした方が良いです。
購入後してから半年くらい経ったら不動産取得税（都道府県）の支払いや時期によっては固定資産税の支払いも予定しなければいけません。
もしすぐに店子さんが見つからなかったら？それでも借入返済や不意の出費に耐えないといけません。できれば最初の物件は購入額＝借入額＝貯蓄額を目指したいですね。
どのくらい儲かるの？
収入は家賃のみ！
購入後半年くらいで不動産取得税（都道府県）の振込用紙が届きます。
毎月の経費は管理費（区分は修繕積立金など）がメインです。
管理費は管理会社にもよりますが、賃料の5％が目安です。
区分は管理費と修繕積立金の請求が来ます。エレベータがあると高くなります。
毎年固定資産税（市町村）はだいたい1か月分の賃料が吹っ飛びます。
一棟モノは消防点検、水質検査、エレベータ点検など物件により発生します。
借入をしている人は元本と利息の返済は必ず必要です。
・・・という事はそんなに大儲けできる『投機』ではない事は明白ですね。
どんな大家さんを目指すの？
リバレッジをかけて規模の拡大を目指す？安定した手堅い拡大を目指す？
これは結構重要なポイントなんです。
どのくらい借入するか、どの規模の物件を買うか・・・。
リバレッジとは簡単に言うと借りたお金を活用して手持ちのお金以上の投資をする事です。
リバレッジをかけるとスピーディな規模拡大はできますが、実力以上の借入には十分注意が必要です。
スピード重視のリバレッジ勝負の場合は最初に決める必要があります。
私は最初は全て現金買いでしたので、スピード出世には不向きだと数年後に思い知りました。
でも安定志向の今のスタイルはストレスも少なくて気に入っています。
不安はないの？
不動産の世界は分業体制が確立されています。
自分に知識が無くても購入、リフォーム、管理、税務、売却・・・。
どのステージにも専門家がいるので良いパートナーに巡り合えばあなたを補ってくれます。
全て外注すると費用もかかり、相手を見極めるのも大変です。
いま元気に活動されている大家さんたちには宅建士などの資格を取得される方も増えているようです。
良い専門家と自己研鑽で不動産賃貸業はかなりのリスクが回避可能です。
物件買ったら大家さん？
購入したら半年後には不動産取得税・・・。
収入があり、『事業』として成り立って始めて大家さんです。
やっぱり店子さんがいなきゃ大家じゃない！
持ってたら良い資格
宅建士を取る人が多いですね。
不動産屋さんに騙されない為に取る人、『業』として不動産屋さんと同じ条件で売買したい人など理由はさまざまですが、絶対必要とは思えません。
電気工事士や賃貸不動産経営管理士、防犯設備士、FP、簿記、ユンボなどの重機などなど自力で解決するアクティブな大家さんがTwitterでもブログでも元気に活動しています。
自分の得意分野を見つける事から始めたら良いと思います。
意外とカラーコーディネイト系の技量があれば役立ちますよ。（私は色彩オンチです）
一棟モノ、区分、戸建どれがいいの？
規模の拡大スピードは 一棟モノ＞区分＞戸建て
最初は区分が無難かも？
スピード重視なら一棟モノのRC（鉄筋コンクリート）から始める傾向です。
手堅く始めるなら安い戸建をDIYで鬼のリフォームで利回り重視もアリです。
どんな物件買ったらいいの？
あたりまえですが絶対条件は店子さんがつく家！
私はサラリーマンが住むエリアが最有力です。
必然的に駅、スーパーまで徒歩もしくは自転車が可能なエリアです。
再建築不可はあまり気にしていませんが、津波、洪水などハザードマップのエリアは確認します。
切土はあまり気にしませんが、盛土も要注意ですね。
兼業大家の魅力
どんな事業でも浮き沈みがあります。昔は安定の代名詞だったサラリーマンも先行き不透明です。
将来はサラリーマンを辞めても大家さんをしながら空いた時間で別の事業を掛け持ちしてリスク回避して常に兼業を目指しています。
大家さんに必要なモノや機材は？
実印（不動産を買うから絶対必要！）、カメラ、PC、DIY道具、電卓、名刺（事業としてするなら作った方が気分が出ます）など必要が出たらその時点で購入する方が良いでしょう。
機材先行は無駄のモトになります。
大家さんは守備範囲が広いのであれもこれも買ってると『事業』になりません。
