大家さんにとってはごく普通に取り扱う賃貸借契約書ですが、普通に生活している人にとってはあまりなじみがないものです。
わかりにくい賃貸借契約書ですが、見るべきポイントがあるので簡単に説明します。
一般的に使用されている全国賃貸不動産管理業協会の住宅賃貸借契約書でみてみましょう。
下記URLでPDFがダウンロードできるので一緒にごらんください。
www.chinkan.jp/download/pdf/juutakuchintaishaku.pdf
まず最初にこの賃貸契約の主人公である貸主である大家さんと借主であるあなたがそれぞれ記名します。
3ページ目にそれぞれが記名して押印（実印）があるのでそこと同じ名前で記入してください。
頭書（1）
ここには物件の情報が記載されています。
アパートやマンションなら名称や部屋番号の記載があります。
木造戸建の場合は新築年月は記載のない場合もあるかもしれません。
間取り、床面積の他に附属設備に駐車場や駐輪場の確認もしてください。
頭書（2）
契約期間について、引っ越しができる日である引き渡し時期についてはしっかり確認してください。
鍵の引き渡しも同じ日かもしれませんので時間も併せて聞いておくと良いでしょう。
ここでは終了日も記載されますが、特約が無い場合は目安と思って良いでしょう。
期間終了後に退去を迫るには『定期賃貸借契約』という別の契約方法になります。
普通の住宅賃貸借契約なら、退去意思がなければ期間延長が基本です。
逆に契約期間より早く退去したい場合も特約がなければ退去できます。
■特約とは
この部分が一番重要かもしれません。
ひな型で作られている契約書などに記載の無い事項について付け加えられる約束の事です。
契約のオプションと考えてください。
頭書（3）
賃料、共益費はあまり問題ないと思いますが、敷金について説明します。
敷金は退去時に借主側のミスで傷や不具合が発生した部分を修繕する為にあらかじめ預かっておくお金です。
退去時に自然劣化程度の傷みだけなら通常は退去後に返却されます。
退去時に部屋の引き渡しと同時履行ではありませんので、場合によっては数か月後になる事もあるようです。
これは修繕完了後にならないと金額が確定できないためと思います。
鍵の種類や本数が記載されますが、防犯上ご自分で鍵を交換される場合は借主負担となりますのでご注意ください。
また、退去時に不足があれば費用徴収されるかもしれません。
賃料などの支払い方法は振込が一般的ですが、保証会社などを経由して口座引き落としの場合もあるでしょう。
振込手数料は借主負担が一般的と思われます。
頭書（4）
入居する人の名簿になります。
ここに記載のない人がいつの間にか増えていると契約違反になるので、増える場合には管理会社か大家さんに伝えるようにしましょう。
頭書（5）
貸主は大家さんの事です。
管理会社さんや仲介業者さんではありません。
まれに管理会社が委託契約者として記載されている事もあります。
管理業者は仲介業者さんとは違う事が多いと思いますが、大家さんに替わって日々のトラブルに対応してもらう窓口です。
管理業者さんには特に資格は必要ありませんが、賃貸不動産経営管理士などの資格もあります。
頭書（6）
更新に関する事項には更新時の更新料が必要な場合や更新する場合の事前通知などが記載されます。
頭書（7）
特約事項にはペットの飼育についてのペット特約や退去時のクリーニング特約などが記載されているのでここは特にしっかり確認してくだい。住宅物件の商用利用についての可否が記載されていない場合は教室や事務所利用は不可と考えて下さい。
合理的内容ではない特約があれば違法となる場合もあるので『特約事項』については必ず確認してください。
最後に貸主・借主の記名押印と仲介をした宅地建物取引業者と資格を持った宅地建物取引士の記名押印があります。
仲介さんを介さずに大家さんと直接契約する場合には貸主・借主だけになりますが、仲介さんが入ると契約書とは別に『重要事項説明書』の交付が必要となります。
そこには建物の権利関係や法令上の制限、建物設備の状況、耐震診断についてなど記載がありますが、賃貸の場合はそれほど重要ではないでしょう。
以下は契約条項として一般的な内容が記載されます。
ほとんどの場合はごくごく一般的な内容なので一読すれば良いと思います。
重要なことは『特約』あたりに書いてあるので、この項目で少しでも疑問に思う場合は仲介さん（宅地建物取引士）に確認してください。
『宅地建物取引士』は国家資格を持った方なのでこの契約に関して説明義務を負っています。
別表として原状回復の条件が付いている場合は退去時によく読んで下さい。
後になってはうやむやになるので、退去時の立会いの際に痛んだ箇所を管理業者さんと確認しあって齟齬のないようにしてください。
■礼金とは
この契約には記載が有りませんでしたが、礼金が一般的な地域もあります。
敷金は原状回復後に清算される性格のお金ですが、礼金は契約時に支払ったら戻ってきません。
あくまでお礼のお金です。
由来については詳しくありませんが、住む場所を得る事が難しい時代に『お礼』として定着した説や『大家と言えば親同然』として『お礼』として定着した説などあるようです。
いずれにしても返金はありません。
普段は意識しない賃貸契約書ですが、トラブルが発生した時や退去時に持ち出される約束事が書いてある重要な書類なのでなくさないようにしてくださいね。
連帯保証人
保証会社は家賃支払いを保証するだけなので、通常は連帯保証人が必要となります。
保証人と連帯保証人の違いや未成年者が借主になる場合など別記事に詳しく書いていますの併せてご覧ください。
コトバも難しく責任の範囲も違うので気を付けてください！
身元保証人はまた別の役割です。
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