新しい住居を探して入居するまでにはいろいろわかりにくい事が多いですよね。
物件探しから入居までのおおまかなながれをわかりやすくまとめました。
入居までの期間
物件探しから入居までに必要な期間はまちまちです。
最短では1週間以内で入居は可能ですが、長くなると3か月くらいかかる場合もあるでしょう。
時間がかかる主な要因
●遠方に引っ越すので物件調べに時間がかかる
●気に入った物件が見つからない、決まらない
●審査に時間がかかる
ご自分では対処できない3つめの審査について説明します。
審査には主に2種類あります。
1.大家さんの審査
大家さんは自分の物件に入居される方をある程度選定します。
例えば学生用アパートには学生以外はお断りするでしょう。
高齢者の方は孤独死の心配で敬遠される大家さんも多いと聞きます。
2.家賃保証会社の審査
最近は連帯保証人の有無に関係なく家賃保証会社の加入が必要な物件が増えています。
法人契約の場合は法人の連帯保証だけで良い場合もありますが、個人契約の場合には一般的といえるでしょう。
保証会社は家賃の支払保証をするために必要な審査をします。
主なポイントは収入に対しての賃料の比率がポイントでしょう。
一般的には収入の25～30％以内が目安のようです。
また、職種や勤続年数、年齢も関係しているようです。
過去に同じ保証会社を利用している場合には過去データも基準にされるので過去に滞納が有った場合には審査落ちするかもしれません。
生活保護の方も保証会社はリスクが高いとしており、国の保証で大丈夫という訳ではありません。
無職の方はさらに厳しく預金残高がある程度必要になるようです。
このような審査を経る必要があるので、一般論では有名企業や公務員の方は審査が通りやすいでしょう。
保証会社の審査に落ちた場合、他の保証会社では通過する場合もあるので試してください。
いずれにしてもご自身でハードルが高いと感じている場合は余裕を持った計画で物件探しを進めてください。
保証人については別記事『賃貸契約の保証人』をご覧ください。
物件を探す
物件を探すには、探す条件を決める必要があります。
おおまかなエリア
ランニングコストの賃料と一時金
建物種類（戸建、アパート、マンション）
エリアは通勤・通学圏内という大まかな選定から始めたら良いでしょう。
次にどの駅、地域にするかは生活に適しているかで判断します。
スーパーや病院、お子さんがいる場合は学区や学校までの距離と通学路の安全性。
できれば市町村で発行の防災マップを調べることをおすすめします。
金額も重要です。
礼金など初期費用も重要だとは思いますが、賃料は毎月発生します。
支払の厳しい月もあるでしょうから、初期費用より賃料を基準にしてください。
建物の種類は木造戸建、木造アパート、鉄骨アパート、鉄筋マンションとさまざまです。
建物を独占する戸建と共同住宅であるアパート、マンションで区別できます。
一般的に賃料はマンション＞アパートとなりますが、築年数やロケーションで逆転する場合もあるでしょう。
戸建の賃料は幅が広く、アパートより安い物件もマンションより高い物件も普通にあります。
生活保護の方でも戸建物件で受入ている大家さんもいます。
学生さんや一人暮らしの方も戸建賃貸を選択肢にしてはいかがでしょう。
ある程度物件のイメージができたら探しましょう！
探す方法はネットで調べるか仲介業者さんの店舗に行く事が多いでしょう。
賃貸住宅を取り扱っている不動産屋さんの多くは仲介業者さんです。
ネットで調べる場合も取扱店は同じく仲介業者さんがほとんどです。
まれに自己所有の物件の場合がありますが、それ以外は仲介業となります。
よく誤解されている方がおられますが、彼らは大家さんと入居者さんの契約を仲介するのが仕事です。
契約後はノータッチが基本となり、以後は大家さんか管理会社さんとの関係となります。
水道やガスなどのトラブルをはじめ、クレームは管理会社さんが窓口です。
ネットと店舗の優劣はないと思いますが、それぞれ利点はあります。
ネットは同時にいろいろな仲介さんの物件を調べる事ができます。
店舗ではネットに載せない物件情報やネットに載せる直前の情報も得られます。
基本的に同じ物件を複数の仲介さんが扱っています。
対応や交渉で不満を感じたら他店舗で同じ物件の問合せをするのも可能です。
ある程度物件の絞り込みができたら内見をします。
仲介さん同行で実際に鍵を開けてもらって建物内に入ります。
遠方だったり、スケジュール的に厳しい場合以外は必ず現地を見た方が良いでしょう。
日中に内見した場合、夜に現地まで行くと別のイメージになる事もあります。
この工程が一番重要なので、仲介さんの言葉だけでなく、音やにおい、日当たり、雰囲気などご自身の感覚をフル動員してください。
別の日の違う時間帯にもう一度内見をお願いするのも良いでしょう。
申込をする
納得する物件が選べたら
仲介業者さんに申込をします。
お店によって必要なものは違うと思いますが、その場では申込書に記入して免許書のコピーを取ると思います。
記入する書類には契約者の氏名、住所、生年月日、会社名、学校名などのほかに連帯保証人などの記載もあるかも知れません。
この時点で審査に必要な書類も渡されます。
通常はまだこの時点ではキャンセルできますが、仮契約をしている場合には違約金が発生する可能性があります。
審査を通過したら
仲介業者さんの店舗に行き、契約手続きを行います。
契約書を取り交わす前に、宅建士による重要事項説明を受けます。
これは法定で決められており、契約に際して重要なポイントを説明します。
重要事項説明を受け、納得したら契約書に記名押印します。
契約者と連帯保証人がその場にいれば、記名押印して大家さんに送ります。
連帯保証人の方が同席しない場合や契約者が同席しない場合は一旦持ち帰って記載してください。
遠方の場合は郵送して記名押印が必要です。
大家さんの記名押印が終われば契約書2通のうち、1通を受け取ります。
手元には契約書1通と重要事項説明書1通があるはずですので確認してください。
大家さんから返送されるまでに入居する場合もあると思いますが、遅い時には仲介業者さんに確認してください。
契約については別記事『賃貸契約書』をご覧ください。
引き渡し
審査を通過して契約書を取り交わす時点で、入居日は確定しているでしょう。
契約書にもその日付が記載されています。
当日は仲介業者さんか管理業者さん立ち合いで鍵の受け取りと現地での説明を受けます。
その際に壁や床、タタミの傷などの確認をしてください。
退去時に原状回復を行うときに、もともとの傷か揉める事があるので、引き渡しの時にできるだけ多く写真を撮って保存しておいてください。
エアコンなど設備系の故障は通常使用の範囲で特約が無ければ大家側負担となるので、ここでは傷、汚れ、破損などを重点的にチェックしてください。
引っ越し
引き渡しが終わればいつでも引っ越しは可能です。
また、引っ越し日と同時でも可能です。
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