儲かる物件

副業の不動産投資

最近、不動産投資を始めようとする方から相談を受けるようになりました。
その方はポータルサイトで地方の築古戸建てをいくつか選び、潜在リスクや判断基準について私に意見を求めて来られました。
エリアが全く違うのですが、幸い投資スタイルは似ているので私なりの意見や基準を教えて差し上げています。
意外と私のまわりにも最初の物件に悩まれる方が多いようなので私なりの意見をまとめてみました。

不動産投資に至った経緯はみなさんいろいろでしょうが、『儲ける』必要がある、もしくは『儲けたい』という方がほとんどですね。
相続関係で一時的に『損』を作る必要がある方もおられますが、その場合はFPや税理士に相談される方が良いでしょう。

副業として不動産投資を始めて2つ以上の収入源を作りたい、子供の教育資金や老後の資産作りに『儲けたい』ですよね。
しかし、ひとくちに儲かる物件と言っても、その人の投資スタイルによって『儲けやすい』物件と『儲けにくい』物件があります。
①極端には資料を見ただけで購入し、利ざやを狙って比較的短期で転売するキャピタルゲイン至上主義の方。
②建物が古かったり管理が悪いなどで空室の物件をリノベーションしながら満室化して高利回り物件として中期的に売却されるキャピタルゲイン重視の方。
③物件の程度もそこそこ良くて安定的な入居者が期待できるけど利回りはほどほどの長期インカムゲインを狙う方。
④土地値で買い取った築古戸建てを身内の労働力投入で最低限のコストでリフォームしてインカムゲインを得ながら将来のキャピタルゲインの確保を目指す方。
などなど・・・。

同じ物件でも投資スタイルが違えば反応は全く違います。
土地値で中古の建物付が買えても時間の捻出ができない方にとっては魅力ある物件に変える事は難しく長期未入居物件としてお荷物扱いになるかも知れません。
収入や資産の問題で融資が難しい人にとっては根性リフォームが最善の選択かも知れません。
もともと資産をお持ちの裕福層なら物件の減価償却を利用して節税をしながら一等地を子孫の為に購入する超長期で『儲かる』物件が良いひともおられるでしょう。

自分に合ったスタイルを見つける

私が大家を始めるころにどこかのブログで『投資家タイプ』と『大家タイプ』を明確にする事が大事という記事を読みました。
当時はその違いが解らずに始めたのですが、電気工事士の資格を取り、通線ワイヤーをたすき掛けに自転車に乗っている自分がを見て『大家タイプ』である事に気づきました。
どちらが良いという事は有りません。その人のスタイルです。
2008年のリーマンショック後に不動産の世界に足を踏み入れ、今の場所には2016年に移りましたが、仲介さんなど不動産屋さんを介しては大家の友達はできませんでした。
その点ツイッターやフェースブックでは自分の理想の投資をされている興味のある人を探して、その人がどのような物件を保有し、どのような悩みを持っているか知る事ができます。
そしてその人のやり方が自分の環境に適していればその人の成功パターンを真似すれば良いのです。
ツイッターやフェースブックで教えを乞うのも有効ですし、良い人とコンタクトを取れれば自分のモチベーション維持にも役立ちます。

自分のスタイルに合った物件を見つける

不動産賃貸業は古くからある業態なので成功パターンと失敗パターンはある程度確立されています。
不動産賃貸業を始めよと思ってポータルサイトで見かけた物件を『買いたい病』で買うまえに名も知らない先輩に一般論で評価してもらうのはおすすめです。
平成25年の資料では人の居住する住宅戸数は約5千200万戸と言われており、物件はいくらでもあります。
取り合いになる事は気にしてはいけません。
『失敗しない物件』が『儲かる物件』です。
あなたがすべきなのは『失敗しない物件』を選ぶ事だけです。

世に出ている不動産物件のほとんどは『儲かる』ようにも『儲からない』ようにもなると思います。
自分のスタイルに合った物件か否かが重要なので、表面利回りや見せかけのキャッシュフローに惑わされないようにしてください。
見せかけのキャッシュフローは長期ローンを使ったときに得られる家賃-諸経費の額のことですが、お金を先に得ているだけです。
まずは物件個別の利益を重視して、本当のキャッシュフローを作ってください。

不動産投資は長期戦

私は地方在住なので築古戸建てを土地値以下での購入を目指しています。
エリアによって坪単価が違うので、お住まいのエリアの路線価などがおおよその基準にしてください。
このような物件は境界線が不明確だったり、再建築不能だったり残置物が残っていたりします。
井戸があったり越境物、埋設物など日常茶飯事となります。
もちろん物件の仕入価格が大きく影響することは認めますが、そこで勝負が決まる訳ではありません。
いかに安く仕上げて貸し出せるか、そしていかに長期に入居してもらえるかが勝負です。
賃料＝インカムゲインの累積で物件価格や税金などを賄うことができれば『負け』はなくなります。
物件をタダ同然で処分しなければならなくても『負け』はしません。
早く入居してもらう為には自力リフォームにこだわらず、業者リフォームを活用する事も必要です。

トラブルが多発しても兼業大家さんは時間の捻出には限度があります。
自身の精神的な自由も必要なので無理な自己リフォーム＆自己管理は目指さないことも大事です。
収入源を増やしたり、教育資金や老後資金も必要ですが、『家庭』や『人生』の方が大事です。
無理をしないと乗り越えられない事もありますが、本当に大切な物を失わないようにお願いします。

結論

自分の投資スタイルに合致した『失敗しない』物件が『儲かる』物件。
期間や規模、エリア、リフォームの程度は自分の投資スタイルによりおのずと物件像は決まってきます。
そのうえで『買っちゃだめ！』なポイントをチェックして残りがあなたの『儲かる物件』です。