【2020.2.10追記】
ひとくちに外構リフォームと言っても一棟RCから木造戸建までありますが、ここでは木造戸建を中心に話を進めていきます。
木造戸建のリフォームは主に建物の作業と外構の作業があります。
今回は建物の外側である外構部分のリフォームについて考えてみましょう。
外構の作業とはブロック塀や石垣を撤去して駐車場を作る大がかりな作業から訪問のたびにする作業まであります。
人によって得意分野があるので一般論として難易度やコストが高い順に並べました。
石垣を撤去してコンクリートなどで駐車場を整備
ユンボなどの重機使用と大量の生コン作りが必要な根性リフォームとなり、上級者もしくはマニア向けで兼業大家さんには難易度が高いでしょう。
外注すると高額になり、どうしても駐車場が必要などの理由が無いと資金回収が困難になりがちです。
壁面塗装
汚れたコンクリートや壁面を高圧洗浄＆塗装をすると見違えるようにきれいになります。
門扉撤去（塗装）やアプローチのタイル補修
物件を見に来られたお客様が最初に目にする箇所なので費用対効果が期待できるリフォームなので、DIYが趣味の方には費用対効果を考えつつ差別化が狙えるかも知れません。
外注しても構わない金額に収まるかも知れませんが趣味に走らないように注意が必要です。
ポストやモニターフォンの交換
最小限の労働力投入でアイキャッチ効果を期待します。
へたに外注するとマージン負けします。できるだけ自力で行いたいレベルです。
本当は実物を見た方が良いのですが、色やデザインが豊富なネット通販で好きな商品を選んでください。
雑草抜き
特に夏場の生育は早いので定期的に除草剤まかないとジャングルになってしまいます。
物件巡回時に除草剤を持参するようにしましょう。物件によっては猫除けも必要です。
仲介さんにお願いする事もできますが、あまりあてにしない方良いでしょう。
ご自宅の外構リフォームをされた方はご存じと思いますが、外構工事を委託すると意外と高額になります。
大家さんは賃料での回収か売却時のキャピタルゲインで回収するしか無いので、自力リフォームした場合と外注委託した場合の費用と必要工期で判断します。
自力でも外注しても高額な費用がかかるなら費用対効果を得るのは難しいかも知れません。
自力なら材料費が安価だったとしても作業に半年もかかれば、その間の家賃収入の機会損失と自身の時給を考えると釣り合わないかも知れません。
イメージしているお客様と賃料設定から逆算して必要十分なリフォームにとどめる事が重要です。
過剰なリフォームをしても入居が少し早くなるだけで賃料アップにつながらない事が多いのが現実です。
最初からいろいろな道具を買って実力以上の計画を立てると長続きしないので、少し物足りないくらいにしておいてください。
早く次の物件のリフォームがしたくなり結果的にモチベーションの維持に役立つと思います。
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