安定した収益でリスクが少ないように言われる不動産投資ですが、本当でしょうか。
リーマンショックからアベノミクスを通じてフルローンやオーバーローンでRC一棟モノを立て続けに購入するメガ大家さんがあちらこちらに誕生しました。
旧来からの農業系地主とは違い、いずれ新世代の地主モデルになるのでしょう。
これらの方も多くはサラリーマン出身が多く、そのブログでは物件探査の優れた能力と大胆な借入によりこの10年くらいの間で財をなしておられます。
担保となる土地があるのでキャッシュフローさえ維持できれば倒産リスクは限られ事業としてはリスクが少ないとは思います。
しかし倒産だけがリスクでしょうか？
私もリーマンショックの際にRC一棟モノを始めましたが、本業に注力していたのでスルガショックの直前に売却するだけで終わってしまいました。
サラリーマンが不動産投資をする場合にはどのくらい不動産に時間を割けるかが勝敗を分けると思っています。
私はたまたま本業の近隣に物件を持っていたので退去時のリフォーム確認や放置自転車の確認ができましたが、物件をチェックに行く時間が取れたからです。
●主な不動産投資のリスク
空室リスク
家賃滞納リスク
家賃下落リスク
修繕リスク
借入金利上昇リスク
不動産価格の下落リスク
火災リスク
自然災害リスク
これらの不動産投資に関する一般的なリスクについては、ほかの方のブログやホームページで対処方法が書かれています。
サラリーマンが陥りやすいリスクとは『時間が取れない』ために物件への気持ちが維持できない事です。
成功している大家さんのブログや講演では自身の所有物件や今まで手掛けた物件に対する思い入れを強く感じます。
わが子のようにかわいい物件だからこそ気をかけ、目をかけるのでしょう。
その結果、空室は埋まり次の物件へと進んでいくのでしょう。
もちろん物件を商品として管理され、成功している大家さんもおられますので、モチベーションの維持方法はそれぞれです。
でも共通しているのは『放置プレー』にはしていません。
当たり前すぎて成功されている方はブログに書いてもいないかも知れません。
でもここが私を含めて凡人には一番難しいポイントで最大の不動産投資のリスクではないでしょうか。
●モチベーションの維持が一番のリスク
投資の世界に『放置プレー』ができる分野はほとんどないと思いますが、不動産投資も実際には手間がかかるものです。
良い物件さえ手に入れれば、あとは管理会社にお任せで、火災保険と実質利回りさえ押さえておけばリスク軽減？
時間の無いサラリーマンにこそ不動産投資は適しているなんてホントかな？
不動産投資を売買益（キャピタルゲイン）をメインに短期で行う場合は大きな問題にはならないでしょう。
不動産賃貸業としてインカムゲインで中・長期的な収益を考えているなら他人任せでは成り立ちません。
サラリーマンが不動産投資を始めるには毎日不動産仲介のポータルサイトを巡回し、本やブログで勉強し、休みの日には物件の巡回をする覚悟が必要です。
私も含めて兼業大家さんはほぼ休みなしの生活をしていると思います。
また、それが苦痛を思っている人も少ないと思います。
店子さんとの交流が好きな人やプロ顔負けのリフォームをする人いろんな人がいますが、継続的して運用するには必要な部分です。
●カモられるのも大きなリスク
金儲けのなかでリスクが少なそうなので不動産を・・・などと消極的な選択で不動産投資をされる方は危険です。
昔から不動産には怖い世界が共存しています。
カモがいれば無理やりにでもネギを背負わせる世界が口を広げています。
明らかに騙されなくても継続的に余分な費用を払わせれる場合もあります。
○○建託などの建設から管理まで一貫して数十年のサブリースなどのうたい文句で薄く広く（いや厚く広くです！）利ざやをとる業態が普通の世界です。
自力で動けない相続系の大家さんが共存共栄の名のもとに財産を削られている構図です。
サラリーマンに限らずこれから不動産投資を始める方に心がけてもらいたいのは下記2点です。
モチベーションの維持・・・何が好きで不動産投資をするか、何年も続けられるかをよく考える
カモにされない・・・ブログや本で勉強するのはもちろん、資格や技術をつけて仕組みや相場を身に着ける
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