賃貸の『事故物件』

定義は決まっている？

売買や賃貸の対象となっている不動産で一般的に忌み嫌われる経歴や状態をさすようです。
明確な定義はないために判断基準も定まっていません。

『心理的瑕疵物件』

主に住居内で自殺や殺人事件があるので住むのに心理的に抵抗がある場合
自然死でも孤独死などで長期放置された事によりに『臭い』や『染み』などが残っている場合
暴力団事務所、宗教関係、墓地、葬儀場などの施設に隣接している場合
死亡に至る事故や事件ではないが、強盗や火災など非常に重大な事件や事故があった場合

『物理的瑕疵物件 』

建物に欠陥があり、雨漏りや極端に傾いている場合。
シロアリ被害など

告知義務は決まっている？

事故物件の告知について明確な規定はありません。
そもそも『事故物件』の定義が明確ではないので仲介業者さんや大家さんの感覚で決めているようです。
当然、入居された方とのトラブルは発生しており、告知義務違反として裁判に発展するケースも多くあります。
『(一財)不動産適正取引推進機構』に判例が集められています。

『物理的瑕疵物件』については雨漏りやシロアリなどの処置が済めば通常の物件として扱われるでしょう。
『心理的瑕疵物件』は周辺施設が原因ならその状況に変化があれば通常物件となるでしょう。
事件や事故、遺体の長期放置などの人の生き死にまつわる場合がトラブルになりやすいようです。
一般的には一定期間誰かが住んで特に問題がなければ次の入居者募集時には通常物件になるようです。
それでも事件や事故が有名になればいつまでも事故物件のままになるケースもあります。
期間や入れ替わり回数は人のうわさ次第と言ったところでしょう。
また、階段や廊下、エレベーターなど部屋の外（いわゆる共用部）での死亡は賃貸契約では借主に告知義務は有りません。
賃貸ではありませんが、ホテルでは部屋内での自殺についても告知義務ないそうです。

事故物件の特徴

家賃が安い

周辺の相場より3割り程度安い場合は注意
事故や事件の程度によっては5割以上安くなる事もあるようです

リフォーム状態が不自然

部屋の一部や一部屋だけ床や壁を中心に不自然に新しい

マンションやアパートの名前が変わっている

特にニュースや新聞で報道された場合には変える事があるようです
単にオーナーチェンジで変わる事もあります

定期借家

格安に入居者をつける代わりに契約期間の更新ができない定期借家にするため
次の入居者募集時には自己物件としては扱われない

まとめ

周辺施設の問題から人の生き死ににまつわる問題まで、いろいろな意味の『事故物件』があります。
あまり気にされない方もおられるのも事実で、安い賃料をメリットにされていると聞きます。
通常の心臓発作や老衰で自宅で倒れて病院に運ばれた場合には『事故物件』には含めないのが通例です。
法的に規定がない以上は商習慣が尊重される事になるので、一般的には『前の入居者の事故』が表にでており、それ以外は『通常物件』に戻っていると思われます。
業界では事件、事故物件に特化したデータベースを構築されている『大島てる』さんのHPも有名です。