当たり前の事ですが、相続した物件で大家さんを始める人以外は不動産を購入しなければなりません。
不動産を購入すると不動産取得申請書を提出し、半年くらいすると不動産取得税の納付書が忘れたころにやってきます。
不動産を相続により取得した場合は不動産取得申請書の提出や不動産取得税の支払いはありませんのでうらやましい限りです。
ここでは不動産投資として物件を購入した後に発生する不動産取得税について説明します。
さきほどの相続での取得以外には主に売買や贈与などがあります。
親から同じ不動産を引き継ぐ場合でも相続と違い贈与の場合には不動産取得税が必要なので注意が必要ですね。
不動産取得税は地方税法に定められた法律ですのでちゃんと支払わないと面倒な事になります。
（不動産取得税の納税義務者等）
第七十三条の二
１ 不動取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産所在の道府県において、当該不動産の取得者に課する。
明記されている通り不動産が登記されている都道府県から徴収されます。
地方税法には道府県と記載がありますが、地方在住なので東京都は知らなかったので東京都の主税局で調べると都が徴収しているようです。
東京都主税局HP：http://www.tax.metro.tokyo.jp/shomei/index-z11.html
不動産取得税は土地と家屋にそれぞれ課されます。それぞれの計算方法は下記となりますが、正確には都道府県のHPでご確認ください。
●土地の計算方法
取得した土地の価格 × 3％ ＝ 当初税額
当初税額 － 減額額＝ 納める額
●家屋の計算方法
（取得した家屋の価格－特例控除額× 3％（住宅） = 納める額
× 4％（非住宅） = 納める額
※軽減税率が適用されるなどのケースもありますので詳しくは税理士に相談ください。
※2019年11月の資料です。
難しい事は税理士など専門家に任せるとして、物件によりますが1か月分の賃料が吹っ飛ぶ事を覚悟してください。
オーナーチェンジなら購入直後から家賃収入がありますが、リフォームしてから入居までに数か月～半年かかります。
ようやく店子さんが決まったころに不動産取得税の納付書が届きます。
いきつけの仲介さんは兼業大家さんデビューする人には不動産取得税が来るまでは賃料に手を付けないように指導しているようです。
購入時期にもよりますが、春には固定資産税（4期分割可能）が来ますので積立をするなどしっかりした計画的な資金繰りが必要です。
固定資産税と違い不動産取得税の納付書はホントに忘れた頃に届きます。
『コレハナンデスカ？』と開封して毎回ゲンナリします。
兼業大家さんは仕事から帰って事業関係の郵便物を整理しますから疲れた精神には堪えます。
多くの場合、ひとまずチューハイを1缶開けて落ち着いてから見ることにしています。
購入時の固定資産税評価でおおよその検討はついていますが、半年もすると次の物件に気がとられているので要注意です。
本当に気を付けないといけないのは意外と支払い期限が短い事です。
納付書に支払い期間が明記されているのですが、到着後2～3週間程度の余裕しかありません。
仕事の合間に資金の用意と振込をしなければなりません。
幸いなことに不動産取得税は納付をコンビニでの支払うことができます。
納付期間が短いので仕事帰りでも納付できるのは唯一の救いです。
私のように築古戸建てや小規模区分中心ならせいぜい10万円程度ですが、一棟モノを予定されている方は資金繰表に必ず記入してください。
100万円オーバーの納付書が忘れた頃に来るなんてガクブルです。
拡張期には物件購入費以外にもリフォーム費用や不動産取得税など支出が多くキャッシュフローが厳しい状態が続きます。
副業なので家賃収入には手を付けないように指導する人もいますが、多くの人は現実にお金が必要なので副業をしているのではないでしょうか。
私も子供たちの学資が必要なので家賃収入の半分は生活費に充当しています。
これからも資金ショートをおこさないように安全運転の兼業大家を目指したいと思います。
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